Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung aus der Zwangsversteigerung

 

Aufgrund der günstigen Niedrigzinslage fragen sich viele Mieter, warum soll ich Miete zahlen, wenn ich mir auch selbst eine Wohnung kaufen und den Betrag für meine Miete lieber an die Bank als Finanzierungsrate zahlen könnte. Besonders reizvoll erscheint bei diesen Überlegungen, preiswert eine Wohnung aus der Zwangsversteigerung zu erwerben. Doch was ist zu beachten, wenn diese Wohnung noch vermietet ist und Sie selbst einziehen wollen?

 

Nachfolgend erhalten Sie einen kurzen Überblick über die wichtigsten Fragen im Zusammenhang mit dem Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung aus der Zwangsversteigerung von Rechtsanwältin Anja Härtel und Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen:

 

1. Kann ich nach Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung aus der Zwangsversteigerung eine Eigenbedarfskündigung aussprechen und welche Fristen muss ich einhalten?

 

Sie haben die Möglichkeit als neuer Eigentümer des vermieteten Wohnungseigentums den bestehenden Mietvertrag zu kündigen. Es besteht ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 57a ZVG:

 

§ 57a ZVG

Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.

 

Das bedeutet, dass Sie die Kündigung tatsächlich und spätestens bis zum 3. Werktag des folgenden Monats gegenüber dem Mieter erklären müssen. Ab Erteilung des Zuschlags müssen Sie mit einer Kündigungsfrist von 2 Monaten die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats mit Ablauf des übernächsten Monats dem Mieter zukommen lassen. Dies ergibt sich aus § 573d BGB:

 

§ 573d BGB Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist

(…)

(2) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines

Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (…).

 

Diese Kündigungsfrist besteht unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses, so dass auch ein Mieter, der beispielsweise schon 10 Jahre in der Mietwohnung wohnt, trotzdem mit 3 Monaten Kündigungsfrist gekündigt werden kann. Nutzen Sie dieses Kündigungsrecht nicht aus, dann verfällt es und Sie haben dann nur noch das ordentliche Kündigungsrecht, gegebenenfalls dann auch mit längeren Kündigungsfristen. Sie können dann allerdings auch die Kündigung besser vorbereiten.

 

Für die Frage der Begründetheit einer beabsichtigten Eigenbedarfskündigung sind auch hier wieder die eigenen Gründe für den Eigenbedarf sorgfältig herauszuarbeiten und eine ausführliche Begründung unabdingbar. Die Kündigungsgründe im Rahmen der Eigenbedarfskündigung gelten auch bei einer Eigenbedarfskündigung nach Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung aus der Zwangsversteigerung.

 

 

 

2. Wie sieht es mit der neuen Sperrfrist von 10 Jahren in Berlin aus? Gilt diese auch beim Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung aus der Zwangsversteigerung?

 

Die neue Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen in Berlin von 10 Jahren gemäß § 577a Abs. 2 BGB würde dann greifen, wenn der jetzige Mietvertrag bereits vor der Teilung in Wohnungseigentum abgeschlossen wurde und es keine Zwischenveräußerung gab. Die Sperrfrist beginnt nämlich nur im Falle der ersten Veräußerung. Für eine genaue Bestimmung der Sperrfrist ist es also unbedingt notwendig, sich die Teilungserklärung und soweit vorhanden, die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft zu besorgen und zu prüfen.

 

In diesem Zusammenhang weise ich ausdrücklich darauf hin, dass Sie auch unbedingt den Mietvertrag, in den Sie als neuer Eigentümer eintreten, prüfen lassen. Gegebenenfalls können sich auch daraus weitere Kündigungsausschlüsse ergeben, an die Sie als neuer Eigentümer natürlich gebunden sind.

 

 

Diese Information stellt keine Rechtsberatung da, sondern ausschließlich ein HINWEIS für Bieter !!

 

Textnachweis: http://www.mietrechtler-in.de